「心理的瑕疵物件」、聞いたことありますか？
今後、増加するであろうケースやこれは嫌だなという事案を学んでいきましょう🖋
2021年10月、国土交通省が「宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドライン」を公表しました。
これを基に記載していきます📄
心理的瑕疵とは、物件の物理的な瑕疵（欠陥や不具合）ではなく、借主・貸主に何らかの「心理的な」抵抗が生じる恐れがある要素を指します。
具体的には、
- 自殺・他殺、事故死、孤独死
- 付近の墓地、嫌悪を感じる施設の立地
- 近所に居住する反社会的勢力（暴力団）の存在
このように心理的な側面において物件の評価に影響を及ぼす可能性がある瑕疵を心理的瑕疵といいます。
従来まで取引対象の不動産で 生じた「人の死」について、宅建業者による適切な調査や告知にかかわる明確な基準はありませんでした。
→［人の死」が生じた不動産の取引（※）に際しての宅建業者による調査と告知のために、その判断基準となるガイドラインを作成しました。
※不動産取引：居住用の賃貸／売買物件。オフィス用不動産は対象外。
自然死や不慮の死についての告知義務は
ガイドラインでは、過去に「人の死」が生じた物件については以下の告知の基準が定められました。
「宅地建物取引業者は、人の死に関する事案が、取引の相手方等の判断に重要な影響を及ぼすと考えられる場合には、これを告げなければならない。」
これをふまえた上で、取引の相手方等へ告知義務が不要な場合は以下の通りとなります。
➊対象不動産で発生した自然死・日常生活の中での不慮の死（転倒事故、誤嚥など）※ただし、特殊清掃・伴う大規模修繕等が行われた場合については告知が必要。
❷対象不動産の隣接住戸、あるいは日常生活において通常使用しない集合住宅の共用部分で発生した「➊以外の死」と、特殊清掃等が行われた「➊の死」
※補足（ガイドライン記載）
「老衰、持病による病死など、いわゆる自然死については、そのような死が居住用不動産について発生することは当然に予想されるものであり、統計においても、自宅における死因割合のうち、老衰や病死による死亡が９割9を占める一般的なものである。 事故死に相当するものであっても、自宅の階段からの転落や、入浴中の溺死や転倒事故、食事中の誤嚥など、日常生活の中で生じた不慮の事故による死については、そのような死が生ずることは当然に予想されるものであり、これが買主・借主の判断に重要な影響を及ぼす可能性は低いと考えられることから、賃貸借取引及び売買取引いずれの場合も、自然死と同様に、原則として、これを告げなくてもよい。」
ただし、自然死や日常生活の中での不慮の死が発生した場合であっても、取引
の対象となる不動産において、過去に人が死亡し、長期間にわたって人知れず放
置されたこと等に伴い、いわゆる特殊清掃11や大規模リフォーム等（以下「特殊清
掃等」という。）が行われた場合においては、その旨を告げるものとする。
▶賃貸の場合
賃貸借取引については、➊と❷に加えて、以下の場合も告知が不要となりました。
❸対象不動産、あるいは日常生活において通常使用する必要がある集合住宅の共用部分で発生した「➊以外の死」と、「特殊清掃等が行われた❷の死」について、事案発生から3年間が経過した後は告知の必要はない。
▶売買の場合
売買取引の対象となる不動産物件の場合は、参照すべき凡例や取引実務等が十分に蓄積されていないことから、事案発覚からの経過期間の目安はなく告知する必要（告知が無難）があります。
老衰、持病による病死など、いわゆる自然死は今後益々増えるでしょう。逆に物件探しの方は掘り出し物件になるかもしれません。「告辞事項有り」を目にして避けるのではなく、チャンスと思えることも大事ではないでしょうか？
告知しなければならないケースは？
告知しなければならないケースの判断基準は、取引の相手方等の判断に重要な影響を及ぼすと考えられる場合は告知することが原則となります。
具体的には、告知義務がある事案は以下の通りです。
- ➊他殺
- ❷自殺
- ❸事故死（日常生活における不慮の事故といえないもの）
- ➍その他原因が不明な死
- ❺自然死、不慮の事故でも特殊清掃が行われた場合
これらは取引の相手方等の判断に重要な影響を及ぼすと考えられるので、原則として告知が必要とされます。ただし賃貸取引の場合、事案発生から3年間が経過した後は告知の必要がないことは上述の通りです。
